小产权房能否买卖？法律风险与类型解析

什么是小产权房？

通常所称的“小产权房”，也称为“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

小产权房的种类：

1、在农村集体建设用地包括宅基地、公共建设用地和乡镇企业建设用地上建造的房屋。

2、在耕地或者基本农田上所建的房屋。

对于第1种情况大多是在宅基地上建造的房屋，向外出售的话不受法律保护，这涉及到宅基地使用权能否流转及从属性、无偿性、无固定期限性以及一定的社会保障等属性，国家对其流转是要限制的，对其向外流转肯定是禁止的。

对于第2种情况，基于严守我国耕地红线的原则，应严格查处和收回。

小产权房买卖存在的问题：

有关部门多次强调，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或者所谓的小产权房，虽然现在小产权房价格便宜，但由于不受法律保护，购买小产权房往往面临巨大的风险。

1、没有房产证，流通受限。住房建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保障，拿不到产权证，对外流通受限。

2、拆迁补偿难。小产权房大多属于违章建筑，很有可能被拆除，而且不会得到拆迁安置补偿。

3、质量难保证，房屋质量监管往往不到位，存在偷工减料现象，有安全隐患。

4、位置偏远、交通不便、配套不完善、物业管理滞后甚至没有物业。

5、继承、遗赠产生麻烦。

购买小产权房纠纷的类型：

1、城镇居民与农村居民签订购买宅基地或以买卖房屋为名实为购买宅基地的合同，农村居民不交付宅基地或者房屋，城镇居民向法院起诉要求农村居民履行合同。

2、城镇居民购买宅基地或房屋后，农村居民反悔向法院起诉，主张合同无效返还原物的。

3、城镇居民以农村居民名义购买宅基地及房屋后，造成权属确认纠纷的及拆迁补偿安置纠纷的。

4、城镇居民购买多层或高层小产权房后，在房屋质量、交付等合同履行过程中产生的纠纷。

5、城镇居民购买小产权房后，几次倒手产生的连环纠纷。