二手房买卖只公证不过户的风险解析

以下列举几种二手房买卖只公证不过户的情况，并分析其潜在风险：

一、为了逃避营业税，暂不过户。

 这种房子虽然已经有了产权，看上去很保险，但仍存在交易不成功的风险。由于房屋整体处于增值趋势，卖家可能因房屋增值较大而要求取消交易。虽然签订了合同并进行了公证，但法院在审理此类纠纷时，不一定判决房子属于买家。

二、房屋权利受到限制。

 比如，房屋产权所有人由于民事诉讼、刑事处罚等，导致房子被查封、抵押，卖家就无法全面行使权利。如果买家购买了这样的房子，将承担很大风险，房子可能被没收、拍卖，买家只能向卖家要求返还本息。即便与卖家进行了房屋交易公证，也属无效。

三、房屋共有人不同意卖房。

 房屋共有人通常指房主的配偶。买家在买房时需要房主及共有人都同意才行。律师说：“我曾见过这样一个例子，当时买家直接和房东签订了合同，并办理了房屋买卖公证，但公证时房东的妻子因有事未到场，结果首付款付了，房东却说房子不卖了，因为他妻子不同意。”

四、卖家对房屋没有产权，只有使用权。

 比如一些单位分房后，房子由职工一直居住，但单位并没有将产权转给职工个人，此时居住者对房子只有使用的权利，而没有买卖的权利。这样的房屋买卖合同，公证处通常不予公证，即使公证了也不具法律效力。

五、联建房、小产权房拿不到产权证。

 买家购买这类房屋后，是无法取得合法房产证的，如不符合城市规划，政府可以对该类房屋进行无偿拆除，所有损失只能由买家自己承担。

六、产权证仍在办理的过渡类型房产。

 当房地产公司的相关手续不齐全时，开发商可能会推迟给买受人发放房产证，此时一手买家面临拿不到房产证的风险。如果该一手卖家再转卖出去，风险就转嫁给了二手买家。

如果购买中介介绍的房屋出现问题，中介有责任吗？

律师认为：除第一种情况是由于卖家主观意愿违反合同，其他几种情况中，如果买家的购房行为出现问题，中介也应负有一定责任。中介在卖家与买家中起到信息沟通的作用，为双方有偿提供真实、合法的信息，如果在此过程中，因信息出现问题导致双方中任何一方受到损失，中介都应负一定责任。

律师提醒：购买二手房避免风险的最好办法就是直接过户，除此以外，没有其他更好规避风险的方法。